재개발, 재건축 용어를 알아보자!!

안녕하세요. 이번에는 재개발, 재건축 관련하여 기본 용어를 알아보려 합니다.

재건축과 관련하여 규제가 심해졌다고는 하지만 청약 실패시 신축 분양을 노릴 수 있는 방법은 재건축 투자가 있습니다. 그리고 재개발 투자도 진행이 되면 확실히 신축 분양을 확실히 받을 수 있죠.

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아래에 간단히 용어를 제시하고 설명드리는 식으로 진행하겠습니다.

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(1) 조합원 : 재건축 또는 재개발 조합의 구성원. 이들은 재건축 또는 재개발 사업에 자신들의 부동산을 내놓고 대신에 신축 아파트를 저렴하게 분양받을 권리(입주권)를 얻게 됩니다.

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(2) 조합원분양 : 재건축 또는 재개발 조합원에게 분양을 해주는 것을 말합니다. 조합원분양은 일반분양에 비해 10~20% 정도 저렴하게 받습니다.

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(3) 일반분양 : 조합원분양을 하고 나머지 조합원 외의 사람에게 분양하는 것을 말합니다. 흔히 일반분양 물량이 많아야 조합원 분담금이 줄어듭니다.

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(4) 감정평가액 : 조합원이 가지고 있는 부동산을 객관적으로 평가한 금액을 말합니다. 그리고 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 산정됩니다.

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(5) P(프리미엄) : 조합원의 물건을 매입할 때 그 물건의 감정평가액에 얹어주는 웃돈이라고 보시면 됩니다.

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(6) 기부채납 : 재건축, 재개발 사업을 진행할 때 도로, 녹지, 공공시설물 등의 정비기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅을 말합니다.

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(7) 사업시행인가 : 조합이 추진하고 있는 정비사업 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차를 말합니다.

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(8) 관리처분계획 : 사업이 어느 정도 진행되고 분양 및 이주, 철거를 앞둔 시점에서 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계를 말합니다.

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(9) 매도청구 : 재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원하지 않으면 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해줄 것을 청구할 수 있으며, 보상가격은 시가 기준입니다.

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(10) 현금청산 : 재개발 구역 내에 부동산을 소유하고 있지만 조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않는 경우, 조합은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 주는데 이를 현금청산이라 합니다.

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(11) 분담금 : 조합원이 분양을 받기 위해 내야 할 금액. 분담금은 아래의 계산으로 정해진다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 = 조합원분양가 - (감정평가액 * 비례율)

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(12) 비례율 : 재개발, 재건축 사업성을 나타내는 지표. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원이 갖고 있는 부동산의 권리가액이 정해진다. 비례율은 아래의 계산으로 나온다.

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비)/종전자산평가액 * 100 %

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(13) 종후자산평가액 : 사업이 완료되고 난 후에 조합이 얻게 될 총 수입.

종후자산평가액 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입

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(14) 총사업비 : 사업을 진행할 때 들어가는 비용.

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(15) 종전자산평가액 : 조합원들의 감정평가액의 총합.

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